工业用地产权分割政策不明 研发办公产品风险犹存

　　或许是因为地方政府的人事变动和政策转向，本已与政府约定可以分割出售的南京天安数码城项目，被迫陷入业主追责、“买房变租房”的危局。政策不明晰，法规不通行，只有上海、南京、武汉对研发办公类产品的分割事宜做一般性规定。尽管如此，研发办公类产品依然备受园区开发商青睐，几乎成“标配”。只不过，在面对买方时，开发商就研发办公类产品能否分割含糊其辞。当前，行业规则缺失，擦边球盛行，谁会为此类风险买单?

　　前有派米雷，后有天安数码城。工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。【南京天安数码城分割销售自摆乌龙】【上海派米雷园区厂房分割销售问题纠纷调查】

　　不同于拿工业用地违规建住宅或其他产品的性质，譬如2011年北京昌平尚城科研楼直接被当住宅卖，派米雷和天安数码城这一类企业还是规规矩矩建了厂房卖给了企业，按理说属于园区内的正规“路数”。

　　目前的情况是，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃在接受搜狐焦点产业新区记者采访时称，工业用地产权分割事宜国家层面态度模糊，“没讲清楚”，不像住宅和商业地产，是否违规有法可依。此前黄跃撰文总结国家发改委城市和小城镇改革发展中心调研小组的调研成果，并对各地盘活利用存量建设用地提出政策建议，并上报国土部。黄跃在调研报告中对工业用地厂房分割持支持态度，但在文章刊发后，此条建议被“默默地删除了。”黄跃说，国土部对工业用地产权分割这一事“提都不愿提，太麻烦，态度不积极”。【工业用地土改风暴已至谁将被扼住咽喉?】

　　只在近两年，个别一二线城市发文对分割事宜做规定。

　　一二线城市出台系列工业地产产权分割新政

　　杭州今年3月14日出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》。第三条第二项规定：“鼓励开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”对研发办公类办公楼宇分割并无明确规定。【产业地产纯干货:各地工业用地新政要点一览】

　　上海在今年3月28日发布的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》对研发总部通用类做明确规定：“1.可出租;建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。”

　　南京在去年出台《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》规定：“科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”

　　武汉在去年年8月出台《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，并不禁止“工业地产”作为商品房销售，文件同时不禁止“分层、分(套)间分割转让”。文件要求：“目前在售或可进行‘分层、分(套)间分割转让’的‘非住宅’地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。”“文件发布之日后申请分割销售的‘非住宅’地产项目，开发企业须经所在地政府(管委会)同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。”

　　北京市国土局在2010年牵头下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，其中规定，“研发、工业项目，不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理。”

　　在北京，为工业用地上的独栋办理产权分割销售许可证件也并非不可行，只是需要跑一套流程，办一堆手续。目前，北京的大多数园区开发商基本都走了这套程序，为旗下园区项目办了产权分割。

　　只要手续证件都办下来，因为目前全国范围内无规可循，也谈不上违规。工业用地产权分割一时间就成了片“灰色地带”。

　　看待产权分割开发商政府各怀两心

　　对于产权分割这个件事，开发商和政府各怀两心。工业用地上的项目能不能分割都源于地方政府的税源和产业发展使然。【土地违规：行走在违规边缘的地方官也想诉苦】

　　不鼓励分割是因为“工业地产”项目一般都是地方政府招商引资为主，以开辟政府财税来源和解决地方就业为最终目的。如果允许“工业地产”分割转让，地方政府预期目的可能无法达到。另一方面，“工业地产”分割转让或将影响原有工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。此外，“工业地产”分割转让也在很大程度上为投资者(开发商)或买受人实际改变原土地用途提供可能性。而工业用地“转性”后的增值空间是巨大的。

　　还有一种担忧是：“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有各种政策补贴，拿地成本低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，不易把控，不利于土地市场交易秩序，或许会造成地方政府土地收益流失。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃认为，政府有其自己的担忧。首先一旦放开分割权限，那么最显著的就是工业用地“房地产化”现象，政府担心开发商会“钻空子”。工业用地地价低廉，开发商获取成本低，如在工业用地上建设可分割出售的写字楼办公楼，那么“获利”的是开发商，“政府就亏了”。另外一个担忧就是，工业用地上建设其他类型建筑，涉及用地“转性”事宜。一旦工业用地性质不那么“单纯”了，工业用地的地价怎么定，是政府头疼的。黄跃建议可以通过“弹性”的方式，用地“转性”，如果政府不想“吃亏”，可以通过补缴土地出让金的方式拿回部分“损失”。黄跃也想到了另一种方式，可以多增加“2.5产业”用地，对地上建筑的产值或其他指标进行约束，在此前提下，结合各地实际情况，进行差别化发展，适当放开产全分割权限。

　　对于不同的经济体，其发展程度不同，需要的政策也不同。黄跃在其调研过程中发现，深圳就是极为灵活的一个城市，深圳通过对工业用地和产业用地各地使用配比加权的方式得出一个公式，并对地价做规定。而其规划用地的方式，也结合不同的产业形态做区分。

　　盈科律师事务所的梁秋娜律师就此问题接受搜狐焦点产业新区记者采访时称，目前市场上按栋分割是普遍现象，按层比较困难。目前全国范围内法律没有明文规定，也没有明文禁止，态度比较模糊，由着各地政府自行操作。

　　梁秋娜律师认为，从土地使用权的性质上讲，工业用地是不应该鼓励分割的。那么部分地方政府允许厂房和办公楼宇分栋分割是源于其招商引资和产业发展的目的。对于按栋分割出售的现象，梁秋娜律师称，有些开发商也并非拿到了独栋的产权证，而是通过变相长期租赁的方式实现“出售”的目的。梁秋娜律师期待国家层面能给出一个指导性意见，这样开发商在操作时有法可依。而对于目前的产权分割现状，梁秋娜律师认为，只要有产业，有实业在，鼓励开放工业用地上建筑产权分割也不为过。

　　也有人认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。

　　对于园区开发商来说，允许分割固然是好。

　　载体租售和园区运营一直都是园区地产企业盈利的两条主要途径。除了出租带来的“慢钱”，载体的快速销售能带动企业现金流快速周转。对于同样作为经济主体的开发商来说，这是一条“活命”的路。虽然园区开发商也正在深刻地认识到，园区长远运营服务才是正道，但受限于资金和实力掣肘，先好好活下来，喘口气是目前开发商主要想法。等活好了，不喘了，再好好运营园区，发力服务业，才是园区开发商的“高级梦想”。【产业地产：走在“轻资产”与“自持”的两端】

　　研发办公产品存风险园区青睐成“标配”

　　纵览业内，除了专注仓储的物流类企业，譬如普洛斯、宇培等，绝大多数园区开发商青睐研发办公类产品，研发办公楼几乎成园区“标配”。

　　戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊在接受搜狐焦点产业新区记者采访时，将工业地产产品归纳成三大类：仓储物流、工业厂房、研发办公。苏智渊看好仓储物流和工业厂房，认为研发办公风险较大。【产业地产地荒来袭开发商进军二手土地市场】

　　“现在大多在售的工业地产项目都是研发办公类，特别是三四线城市，开发商为了尽快回笼资金，也是为了规避风险，绝大部分走销售的路子。可以看到，三四线乃至五线城市都在做工业用地上的研发办公产品，我认为有些短视，而且，现在市场确实不好。总体来看，研发办公这个品类市场存在的风险比较大。”

　　中国产业新区研究院发布的《2013北京企业独栋市场分析报告》对2013年的北京独栋市场做分析得出：北京市场独栋项目共有28个，其中销售项目23个，出租项目5个，主要分布在通州、海淀、大兴三个区域。

　　政策不明研发办公类产品分割“暧昧”

　　尽管分割政策不明朗，但国内园区开发商均投入大量人力物力财力和精力做研发办公类产品，且体量不小。搜狐焦点产业新区对正处于销售期的15个研发类产品项目做统计。典型开发商则选取一个代表项目，因区域不同，售价也相差较大。位于北京市内的此类产品售价均在14000元/平米以上。青岛、天津此类产品售价徘徊在5000-8000元/平米区间。联东U谷的项目虽同样在北京境内，但由于项目地处京津冀三省交界处，售价相对定价偏低，而临近的住宅楼盘也均在6000-8000元/平米区间。

　　在调查范围内的研发办公产品，大多数都可以整栋进行分割出售，部分项目可办理分层分割出售。

　　在搜狐焦点产业新区记者向项目方多次核实之后，发现，绝大多数项目目前在政策上并未取得按层分割的权限。按面积单位进行再小单位分割的项目，几乎没有。

　　一些企业在跟随搜狐焦点产业新区线下园区考察团“大观园”到意向园区考察时，部分园区承诺可按层分割，并办理相应产权证件。但在回应搜狐焦点产业新区记者采访时，项目方回答暧昧，能否按层分割态度不明。

　　其中，又有个别园区项目方代表称，企业在满足一定条件之后，原则上可以办理按层分割出售。

　　大部分园区项目在对外的正式项目宣传手册上并未标注能否分割出售。

　　搜狐焦点产业新区此前就分割问题采访了万德智汇中心的总经理王珲，他表达了对工业用地上产权分割的看法。“现在土地政策一个年限一个分割，假如十年就收回去企业谁敢来?政府应该让企业敢入驻这个地方。关于产权分割，一些高新技术企业其实只需要很小的生产空间，如果不允许分割，弄50亩地给企业，企业也全用不上。至少在北京可以更灵活。”王珲也透露，园区正在积极跑手续，按层分割出售有望近期实现。【王珲：要么转型要么死掉讲故事的会被挤出去】

　　总结来看，未来的工业用地产权分割到底会向“左”走还是向“右”走，还有待行业观察。而主打研发类办公产品的开发商是否需要未雨绸缪，还是暗自窃喜，也要静待政策动向。(完)

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